Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Первое сообщение в теме :

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/06/771936-pravila-stroitelstva-prodazhi

С 1 июля застройщикам будет запрещено продавать недостроенные квартиры напрямую




На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона
Сергей Портер / Ведомости

Закон о долевом строительстве был ужесточен год назад и вызвал серьезное недовольство девелоперов. Они жаловались, что по новым правилам, которые должны вступить в силу 1 июля 2018 г., им для начала строительства необходимо иметь до 40% собственных средств – привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта. С 1 июля 2019 г. все застройщики должны начать работать по эскроу-счетам, которые предполагают, что деньги от покупателей будут поступать на специальные счета и воспользоваться ими застройщик сможет только по окончании строительства.

На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона. Однако добиться значительных уступок им не удалось. «Ведомости» ознакомились с согласованным пакетом депутатских и правительственных поправок, которые будут приняты в ближайшее время.

Банковский надзор

Самое существенное изменение, которое ожидает застройщиков уже с 1 июля 2018 г., – необходимость банковского сопровождения. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей: деньги должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке. Перечень этих банков утверждает Центробанк, сейчас их 25. Это требование будет касаться и тех домов, которые уже находятся в стадии строительства. Напрямую продавать квартиры можно будет только в тех домах, которые приняты госкомиссией и введены в эксплуатацию.




Жилая недвижимость

В России может быть запрещена продажа жилья на этапе строительства
Через два года девелоперов обяжут торговать только уже построенными квартирами

Если застройщик не откроет такой счет, он не сможет продавать квартиры: договоры долевого участия не будут зарегистрированы. Деньгами, поступившими от продажи строящихся квартир, нельзя будет распоряжаться по своему усмотрению. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения. Это покупка земельного участка, строительные работы, выплата зарплаты и т. д. Такой акт сейчас готовится Минстроем и Фондом защиты дольщиков, говорит федеральный чиновник. Представитель Минстроя на вопросы «Ведомостей» не ответил.

По сути, это проектное финансирование, когда все деньги от продажи квартир лежат на счете в банке, говорит директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Банк при этом будет контролировать темпы строительства объекта и расходы застройщика. Банк выступит в роли дополнительного контролирующего органа и сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств, объясняет Цвет. При этом забрать остатки на счетах застройщик сможет только по окончании строительства.

Перестройка правил

На дольщиков введение этого института не окажет никакого влияния, зато все финансовые средства девелоперской отрасли будут сосредоточены в немногочисленной группе банков, считает финансовый директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева. Большинство банков пока не готово работать по новым правилам, опасается чиновник, участвующий в обсуждении поправок. В ВТБ с ним не согласны. «Банк полностью готов к работе с застройщиками в части банковского сопровождения в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, в том числе при реализации практики эскроу-счетов», – сообщила пресс-служба банка. Представители Сбербанка и Газпромбанка на вопросы «Ведомостей» не ответили. Но в апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».

Как смягчат закон

На некоторые уступки власти все же пошли. Отменяется обязательство иметь на счете 10% средств – их можно заменить привлеченным финансированием, т. е. кредитами. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 25% при условии, что застройщик отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку. Также законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу-счетах по мере строительства: 30% при завершении нулевого цикла, 30% по завершении монтажных работ, 30% после подключения сетей и 10% после ввода дома в эксплуатацию.




Жилая недвижимость

Путин велел полностью отказаться от долевого строительства через три года

Это приведет к существенному росту цен на жилье, предрекают эксперты


Кроме того, предполагается отменить норму «одно разрешение – один дом». Застройщики смогут привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство, если речь идет о комплексной застройке. Девелоперам, реализующим крупные проекты, не придется создавать несколько юрлиц на каждый дом, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. До 65% проектов приходится как раз на проекты комплексного освоения, указывает он.

Еще одно послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет. Эти поправки дадут возможность застройщикам работать в приемлемых для них условиях, говорят вице-президент «Инграда» Федор Сапронов и директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но некоторые предложения не учтены, указывает Брызгалов: к примеру, без изменений остается пункт об опыте работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет. Это означает, что новым игрокам пробиться на рынок будет крайне сложно.

120 млн квадратных метров оптимизма

Участники рынка также обращают внимание на то, что деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры, например детских садов, дорог и т. д. Депутаты считают, что эти объекты должны строить местные власти, указывает один из разработчиков закона.


Девелоперы будут вынуждены корректировать стратегию своего дальнейшего развития, говорит представитель «Интеко» Юлия Деева. Она прогнозирует, что до 20–30% мелких и средних застройщиков покинут рынок. Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков, соглашается гендиректор Tekta Group Роман Сычев.

Эксперты оценили план сдерживания цен после отказа от долевого строительства

«Деловая Россия» предложила способы сдерживания роста цен на жилье после отказа от долевого строительства, а именно: снизить для застройщиков ставку на часть кредита до 0,5–2% годовых и разрешить им в любой момент перекредитоваться в другом банке.
Sobesednik.ru спросил у экспертов, ожидается ли на самом деле рост цен на недвижимость, удастся ли его сдержать подобными мерами и стоит ли вообще это делать.
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:
— Переход к новой модели жилищного строительства, основанной на банковском кредитовании, конечно, приведет к росту стоимости жилья. Помимо высоких процентных ставок по кредитам, их очень непросто прогнозировать, а девелоперский бизнес требует заглядывать далеко в будущее, чтобы правильно спланировать свою деятельность. Кредитно-денежная политика ЦБ может быстро меняться: еще в начале 2018 года ипотека дешевела, а сейчас — уже дорожает.
То же может быть и с кредитами для строительных компаний. Иными словами, риски для застройщиков растут, что неизбежно отразится на ценах. Мы ожидаем рост цен после перехода на новую модель работы не менее чем на 20–30%.
Безусловно, сейчас не лучшие условия для роста цен на жилье вследствие административной перестройки отрасли. Впрочем, если ипотека вновь начнет дешеветь, и ставки снизятся до 7–8% годовых, негативный эффект на цены может быть нивелирован. Полагаю, в переходный период именно повышение доступности ипотеки может помочь сохранить как можно больше клиентов на рынке новостроек.
Риск перехода к проектному финансированию заключается не только в дороговизне кредитов, но и в ограниченном круге кредиторов. По закону инвестировать в строительство жилья смогут только авторизованные государством банки. Сейчас их около 60. При этом девелоперских компаний в стране три тысячи. То есть складывается совершенно неконкурентный рынок, на котором застройщикам очень непросто будет получить кредит. Если разрешат рефинансирование кредитов у других банков, помимо уполномоченных, это ослабит монополистические позиции данных организаций, но в целом не решит проблему. Я полагаю, что в качестве более доступной альтернативы государство могло бы учредить банк, специализирующийся в проектном финансировании жилищного строительства.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
— Первичное жилье подорожает в перспективе ближайших трех-пяти лет. Это связано со сменой системы финансирования жилищного строительства. Если сейчас средства в проекты новостроек может вложить практически любой гражданин, то через пару лет большинство новых проектов будут финансироваться исключительно банками или собственными деньгами девелопера. При переходе на проектное финансирование рост цен на недвижимость может составить порядка 20%. Это связано с появлением банка в качестве посредника между покупателями жилья в новостройке и девелопером, который возводит дома. Средства клиентов будут заморожены банком до конца ввода здания в эксплуатацию, а девелопер воспользуется кредитом. Проблема в том, что кредит в России дорогой и получить его непросто. Это значит, что себестоимость строительства вырастет и отразится на цене.
Учитывая рецессию в экономике и стагнацию доходов, искусственные причины роста цен на жилье негативно скажутся на рынке. Повышение цен на все новое жилье, причем значительное, закроет доступ на рынок части покупателей, особенно в сегменте новостроек комфорт-класса. Это приведет к уходу из отрасли многих строительных компаний и снижению объемов ввода нового жилья в стране.
На мой взгляд, снижение ключевых ставок на часть кредита — это правильная мера. Она позволит снизить финансовую нагрузку на девелопера, пока он строит жилье. К примеру, сейчас банки кредитуют застройщиков под 12–15% годовых, что весьма существенно при сроках строительства от одного до трех-пяти лет. Соответственно, если часть кредита будет выдана под 0,5–2% годовых, то можно ожидать, что обслуживание долга обойдется дешевле, а значит, снизятся цены для потребителя. С другой стороны, предлагается делать такое исключение только для проектов, которые хорошо продаются. Соответственно, успешные девелоперы и их проектыполучат дополнительное преимущество, а менее удачные «игроки» упрочат свое положение аутсайдеров.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— Главный рост цен на недвижимость ожидается вместе с переходом к проектному финансированию и использованию эскроу-счетов. Сейчас застройщики имеют фактически свободный доступ к средствам дольщиков и могут с самого старта продаж направлять их на оплату строительно-монтажных работ, организацию продаж, рекламу, выплату кредитов при их наличии. После 1 июля 2019 года застройщикам новых проектов придется продавать через эскроу-счета, а значит, привлекать проектное финансирование под определенные проценты, которые будут заложены в рыночную стоимость квадратного метра. Однако речь идет о среднесрочной перспективе. Повышение цен будет зависеть от условий проектного финансирования, полагаю, оно составит не менее 10%.
Тем не менее, даже работая по старым правилам, застройщики повышают цены. Полагаю, что средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы до конца года прибавит еще 1–2% на волне ажиотажного спроса. Например, в старых границах Москвы в октябре 2018 года было заключено на 23% сделок больше, чем в сентябре. В годовой динамике рост составил 53%. За прошедший месяц в некоторых новостройках рост цен произошел в пределах 5–7% на фоне ажиотажного спроса.
Ценообразование на рынке недвижимости определяется рыночной конъюнктурой. Искусственно ограничить максимальную стоимость жилья, конечно же, не удастся. Поэтому власти могут только предоставить инструменты, с помощью которых застройщики самостоятельно будут регулировать нагрузку, тем самым сдерживая рост цен. Доступное жилье — одно из приоритетных направлений стратегического развития РФ.
Поэтому действительно необходимо искать компромисс между усилением контроля девелоперской отрасти и возможностью сдерживать финансовую нагрузку застройщиков.
Планируется, что застройщики смогут снижать ставку по проектному финансированию на часть кредитных средств в зависимости от собранной суммы на эксроу-счете. Снижение финансовой нагрузки — необходимая мера. Однако проблема в том, что девелоперы традиционно несут значительные затраты еще на стадии проектирования, покупки или аренды площадки, получения разрешительной документации. На все это нужны средства, которые, судя по всему, застройщики будут вынуждены привлекать на стандартных условиях без возможности снижения ставок. Поэтому предложенная схема схема не позволит сдержать рост цен. Он в любом случае произойдет, только в меньшем объеме.
https://news.ners.ru/ekspert

План таков, что плана нет )) По моему повышения цен не избежать.

Центробанк разъяснил права застройщиков при строительстве жилья по новому закону

Застройщики, получившие разрешение на строительство жилья до 1 июля 2018 года, смогут использовать счета, открытые ранее не в уполномоченном банке. Такое разъяснение дал Банк России в ответ на запрос ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», пишет «Российская газета».
Согласно новым правилам долевого строительства, каждый застройщик в срок до 1 сентября должен был открыть специальный счет в уполномоченном банке на каждый из реализуемых проектов.
Однако у застройщиков к этому времени имелись уже заключенные договоры участия в долевом строительстве, и подписаны они были еще до принятия изменений. Дольщики по этим договорам не завершили оплату. И в этих документах указан другой счет, тот, которым строительные организации пользовались до перехода на новую систему.
В ответ на запрос Банк России разъяснил, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут использовать счета, открытые не в уполномоченном банке. Для участников рынка не установлены ограничения на пользование этими счетами.
Однако застройщики ждут окончательного решения этого вопроса от Минстроя, поскольку разъяснение Банка России не имеет юридической силы, пишет газета.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125268.html

Какие скидки стоит ожидать покупателям жилья в Москве

Сегодня столичные девелоперы уже запустили новогодние скидки, но их количество существенно сократилось по сравнению с прошлым годом. Продавцы вторичного жилья также менее охотно идут на торг
Сегодня уже стартовали новогодние скидки в столичных новостройках, размеры которых варьируются от 7% до 15%, а иногда достигают и 20% на ограниченное число квартир, отмечают риелторы. По их оценке, одним из главных итогов 2018 года как на первичном, так и на вторичном рынке Москвы — сокращение размера скидок и дисконтов, а также числа проектов, где они предлагаются.

Учитывая высокий уровень спроса на новостройки в последние три месяца, массовых скидок от застройщиков, как в прошлом году, не будет, прогнозирует ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Александр Пыпин. Впервые за последние пять лет размер скидок снизился до докризисных показателей 2013 года, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Это касается и вторичного рынка, где продавцы менее охотно идут на снижение цен, отмечают риелторы. Рассказываем, какие скидки сегодня могут получить покупатели первичного и вторичного жилья в Москве.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5bfe60809a7947b13099b6c9
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5bfe60809a7947b13099b6c9

Какие скидки, когда итак ажиотаж на квартиры и у хороших застройщиков их итак разбирают?

Новые банкротства застройщиков ожидаются в 2019 году - «Метриум»

Новые банкротства застройщиков ожидаются в 2019 году, сообщила журналистам управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«На мой взгляд, новые банкротства будут. В особо уязвимом положении находятся подмосковные застройщики. Ряд застройщиков не готовы до конца к новым поправкам в 214-ФЗ», — цитирует Литинецкую «РИА Недвижимость».
Также она не исключает, что в следующем году будет несколько переходов прав собственности на компании.
По данным «Метриум», по итогам октября на рынке новостроек массового сегмента Москвы объем предложения увеличился на 2,5%, средняя цена кв. м выросла на 0,9%.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125354.html

Риелторы назвали главные угрозы для рынка новостроек Москвы в 2019 году

2018 год по спросу на первичном рынке может оказаться последним для столицы «урожайным» годом в уходящем десятилетии, прогнозируют эксперты
Основным драйвером развития рынка новостроек Москвы в 2018 году стала ипотека. Благодаря относительно низким ставкам спрос вырос до рекордных показателей, цены перестали падать, а предложение нового жилья сократилось. Однако рост ставок по жилищным кредитам создает главный риск для рынка новостроек в 2019 году. Такой прогноз содержится в обзоре рынка столичного жилья, подготовленном риелторской компанией «Метриум».

Ипотека, по мнению управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, не станет «вечным двигателем» для рынка жилья, в этом главная угроза для отрасли в наступающем году, так как сейчас больше половины всех сделок с новостройками (52% против 45% в 2017 году) проходит с привлечением займов. Повышение ставок может привести к замедлению темпов прироста спроса, а затем и к снижению активности покупателей, прогнозирует эксперт.
«Помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается. Именно поэтому нельзя исключать, что 2018 год станет последним «урожайным» на сделки годом на рынке новостроек в уходящем десятилетии», — утверждает Литинецкая.

На первичном рынке столицы средняя ставка по ипотеке достигла 9,4%, что на 3 п. п. ниже среднего уровня ставок за всю документированную историю рынка ипотеки (12,4%), говорится в обзоре. В результате этого, по данным Росреестра, за девять месяцев 2018 года зарегистрировано больше ипотек (62,5 тыс.), чем за весь 2017 год (54,4 тыс.). На этом фоне спрос на новостройки вырос на 47% (до 54 тыс. договоров долевого участия), а на вторичные квартиры — на 25% (до 105 тыс. договоров купли-продажи), отмечается в материалах «Метриум».

В 2019 году на рынок будут влиять те же факторы, что и в этом году, — реформа закона о долевом строительстве и ипотека, прогнозирует Литинецкая. Но их роль, по ее мнению, вырастет, при этом добавится усложнение экономической обстановки.

Реформа 214-ФЗ повлияет на объем предложения, а также на цены, считает Литинецкая. По ее оценке, переход к проектному финансированию подтолкнул девелоперов к получению большего числа разрешений на строительство в 2018 году, что приведет к росту объема предложения. При этом переход на эскроу-счета запустит новую волну банкротств застройщиков, число игроков в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими, дополняет Литинецкая.

Повышение НДС, рост цен на бензин и коммунальные услуги, нестабильность рубля, а также ухудшение финансового положения потенциальных покупателей негативно повлияют на рынок новостроек, считает Литинецкая. «По всей совокупности факторов следующий 2019 год, скорее всего, уже не поставит новых рекордов по спросу. С высокой степенью вероятности отрасль ожидает «посадка», но будет она «мягкой» или «жесткой», спрогнозировать невозможно», — заключает эксперт.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c04f0849a7947b4a348fe56

Греф предсказал очередной рост ипотеки

Причины для него могут возникнуть уже в январе
Герман Греф, занимающий пост главы Сбербанка, признал, что в грядущем году ожидает «некоторого» роста по ипотечной ставке. При этом он отметил, что ставки по другим кредитам (к примеру, потребительским) останутся на прежнем уровне. Об этом сообщает РИА «Недвижимость».
Говоря о вероятном росте ипотечных ставок, Греф уточнил, что его прогноз будет актуален, если экономическое положение подтвердит ранее озвученный план: в частности, если инфляция сохранится в заданных пределах и не поднимется. При этом, считает глава Сбербанка, есть вероятность, что ставки по кредитам (кроме ипотечных) пойдут на снижение.
Кроме того, Греф сообщил, что с января следующего года власти собираются ввести коэффициент резервирования, что, в частности, тоже вполне способно спровоцировать рост ипотечных ставок. В данный момент эта ситуация обсуждается с ЦБ РФ.
https://www.cian.ru/novosti-gref-predskazal-ocherednoj-rost-ipoteki-286670/

Глава ЦБ допустила инфляцию весной на уровне 6%

Инфляция может достичь 6% в марте-апреле 2019 года, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
«Мы допускаем, что в пике в марте-апреле годовая инфляция может превысить 5,5%, даже достичь 6%», — сказал она.
Ранее Банк России повысил ключевую ставку второй раз за год. Она составила 7,75%.
Принятое решение носит упреждающий характер и направлено на ограничение инфляционных рисков, которые остаются на повышенном уровне, особенно на краткосрочном горизонте. Сохраняется неопределенность относительно дальнейшего развития внешних условий, а также реакции цен и инфляционных ожиданий на предстоящее повышение НДС», — сообщил регулятор.
ЦБ отмечает, что повышение ставки позволит предотвратить устойчивое закрепление инфляции на уровне, существенно превышающем цель регулятора.
https://rns.online/finance/Glava-TSB-dopustila-inflyatsiyu-vesnoi-na-urovne-6-2018-12-14/

Поправки в 214-ФЗ о переводе на эскроу-счета всех строящихся жилых проектов приняты Госдумой во II чтении

Законопроект о поправках в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство жилья, принят Госдумой во II чтении, сообщает «РИА Недвижимость»
По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, к самым главным поправкам относится перевод на эскроу-счета жилых проектов, разрешения на строительство которых получено до 1 июля 2018 года; отмена плановых проверок застройщиков и расширение оснований для внеплановых; возможность создания на базе Фонда защиты прав дольщиков дочерней организации, целью которой станет достройка проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика; также предполагается, что Фонд получит право проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков.
Кроме того, предполагается смягчение требований к опыту застройщиков в строительстве жилых объектов и отмена требований о контроле над целевым расходованием средств застройщиков после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию со стороны уполномоченного банка.
Также ранее сообщалось, что комитет Госдумы по природным ресурсами, собственности и земельным отношениям предложил дать возможность застройщикам страховать свои риски в Фонде защиты прав дольщиков.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125716.html

Застройщикам не позавидуешь. Правила игры регулярно меняются, ставки по ипотеке растут. Выживет сильнейший по видимому.

Минин пишет:Застройщикам не позавидуешь. Правила игры регулярно меняются, ставки по ипотеке растут. Выживет сильнейший по видимому.

Будем покупать пиковский эконом из реновации(

а ПИК вроде как новые проекты больше не выводит на рынок , наверное в связи с новыми изменениями в долевом строительстве.

N пишет:а ПИК вроде как новые проекты больше не выводит на рынок , наверное в связи с новыми изменениями в долевом строительстве.

Так они вроде по реновации большой кусок отхватили. Их однообразные проекты под это дело пойдут как нельзя кстати 

Типовая застройка от ПИКа это да. Как в былые времена одинаковые скворешники строят.

Ужесточение закона для девелоперов: что ждет рынок жилья в 2019 году

Госдума приняла новые поправки: 1 июля 2019 года продажи во всех проектах долевого строительства, в том числе текущих, должны перейти на эскроу-счета
Сегодня, 19 декабря 2018 года, Госдума приняла в окончательном, третьем чтении новые поправки в закон о долевом строительстве жилья. Ко второму чтению законопроект существенно изменился. Главная новелла — переход на расчеты через эскроу-счета с 1 июля 2019 года распространится на все новостройки. Получить деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи проекта в эксплуатацию. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Данный закон ужесточает принятые летом этого года требования, которые позволяли девелоперам, получившим разрешения на строительство (РНС) до 1 июля 2018 года, строить и продавать по старым правилам. Таким образом, плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, на который рассчитывали девелоперы, не будет.

По мнению застройщиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», ужесточение закона нарушит финансовые модели текущих девелоперских проектов и приведет к росту цен на новостройки (в начальной стадии строительства) от 10% до 20%.

Ужесточение требований. Главное

Законом уточняются требования к застройщикам, режим расчетного счета застройщика, а также порядок осуществления контроля за их деятельностью, заявил глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
В документе предусмотрено, что некоторые застройщики смогут продавать после 1 июля 2019 года по старой схеме. Минстрой России разработает требования к таким новостройкам. Основными критериями станет степень готовности объекта и количество заключенных в нем ДДУ. Эти требования будут разработаны в феврале 2019 года, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Все девелоперы вне зависимости от срока начала строительства должны сдать проектную документацию, результаты инженерных изысканий в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
При Фонде защиты прав дольщиков планируется создать некоммерческого застройщика для завершения строек, которые не смогут перейти на новый механизм.
Поправками смягчены требования к опыту участия застройщиков в строительстве в плане площади (с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м).
Дольщики, купившие в новостройках машино-места и нежилые помещения, будут защищены сильнее. В случае банкротства они также будут иметь приоритетный порядок удовлетворения требований кредиторов.

Что думает рынок о новых правилах

Столь радикальный переход грозит нарушить финансовую модель крупных проектов, состоящих из нескольких этапов реализации, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, квартиры в проектах, которые не будут проданы до 1 июля, подорожают, потому что на завершение их строительства придется привлекать заемные средства.

Поправки лишили девелоперов возможности плавно перейти на новые рельсы за счет проектов, реализуемых по старым нормам, считает генеральный директор «Сити-XXI век» Антон Борисенко.

Генеральный директор девелоперской компани Level Group Кирилл Игнахин убежден, что, если все без исключения застройщики перейдут на эскроу-счета, стоимость оставшихся в продаже квартир повысится из-за роста издержек. В целом опрошенные редакцией застройщики ожидают роста цен в новостройках, которые продаются на ранней стадии строительства, от 10% до 20%, при этом готовое жилье может существенно не подорожать.

После 1 июля для завершения проектов девелоперам потребуется получить проектное финансирование, но не все смогут это сделать, предупреждает Игнахин. Застройщики за полгода не подготовятся к новым правилам игры, а власти не успеют за этот короткий период разработать адекватные критерии проектов, которым будет дана возможность достроить по старым правилам, утверждает Литинецкая.

Девелоперы могут отложить запланированные стройки, чтобы понаблюдать за развитием событий, считает Игнахин. С подобным заявлением недавно выступил совладелец компании Capital Group Павел Те. Он не стал планировать новые проекты на 2019 год, чтобы посмотреть за развитием ситуации на рынке.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c1a04989a794777e5583759

Путин призвал к цивилизованным способам жилищного строительства

В долевом строительстве необходимо навести порядок, сказал президент на пресс-конференции. Это нужно сделать, несмотря на возможность снижения объемов строительства и рост цен, уточнил Путин

В долевом строительстве необходимо навести порядок, несмотря на возможное снижение объемов строительства и рост цен. С таким заявлением выступил президент России Владимир Путин в рамках 14-й большой пресс-конференции.

«Даже если это приведет к некоторому снижению [объемов] в строительном секторе. Или даже к повышению [цен]. Но без этого мы не сможем никогда навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, кредитованию отрасли нормальным цивилизованным способом, иначе это не закончится никогда. Ну, а тем людям, которые попали в сложную жизненную ситуацию, конечно, им безусловно нужно помочь», — сказал президент.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c1b8bee9a7947fc9dabeebd

Эксперты предсказали рост цен на новостройки Москвы в ближайшие два года

Только за минувший год цены на квартиры в строящихся домах выросли почти на 7,5%
Средняя цена 1 кв. м в столичных новостройках массового сегмента в декабре 2018 года составила 162 тыс. руб. Только за последний месяц минувшего года этот показатель увеличился на 0,4%, а за год — на 7,5%. Об этом говорится в обзоре аналитиков компании «Метриум» (есть в распоряжении редакции).
Рост цен наблюдался в течение всего года за исключением отдельных месяцев, когда в продажу выходили новые жилые комплексы по стартовым ценам, что влияло на средний уровень цен на первичном рынке, отмечают эксперты.
Самыми низкими цены в новостройках Москвы были в феврале прошлого года — 149,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,6% ниже, чем в декабре 2017-го. А самый высокий уровень цен зафиксирован в декабре, указано в исследовании. Также аналитики отмечают, что максимальный рост цен на жилье в новостройках наблюдался в юго-восточных (+13,7%), западных (+9,5%) и северо-западных (+8,6%) районах города. Средние цены снизились только в двух округах: Северном (-3,4%) и Восточном (-2,4%).

Рост цен прослеживается по всем типам квартир в строящихся домах за исключением многокомнатных. Студии выросли в цене на 7,4%, в среднем до 5,13 млн руб., однушки — на 10,2%, до 6,9 млн руб. Двухкомнатные квартиры в среднем подорожали на 8,8%, до 9,93 млн руб., трехкомнатные — на 1,9%, до 12,98 млн руб. И только многокомнатные квартиры подешевели на 4,8%, до 19,5 млн руб., говорится в исследовании.

На протяжении всего года спрос на жилье в новостройках был высоким, активными с точки зрения продаж стали даже те месяцы, когда традиционно наблюдается затишье, подчеркивают авторы обзора. В итоге, несмотря на активный выход новых проектов, предложение сократилось на 21,4% по числу квартир и на 19,5% по их суммарной площади (до 14,99 тыс. единиц площадью 0,89 млн кв. м), подсчитали аналитики «Метриума».
Рост цен ожидается и в наступившем 2019 году, считают эксперты. В течение ближайших двух лет квартиры могут подорожать еще на 10–12%. С 1 июля застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов. Строительство будет вестись с привлечением кредитования, что приведет к увеличению себестоимости. Росту цен поспособствует и повышение НДС, отмечают они. Однако ожидается, что в начале года спрос на квартиры все еще останется высоким. Фактором, который может сдержать покупательскую активность и рост цен в 2019 году, является лишь возможное повышение ставок по ипотеке, полагают аналитики.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c3c46059a7947194d4ed563

Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?

Нас ожидает непростой год. У жилья в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле
Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.
Цены на жилье
Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.
Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%.
Алексей Попов
руководитель аналитического центра Cian
В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.
Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.
как вырастут цены
Новостройки, рост цен 12-15%
Вторичный рынок, рост цен 5-7%
Первичный рынок: игра по новым правилам
Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.
Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам. В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья. Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru).
Владимир Путин
президент РФ
Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.
«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.
Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%.
Никита Стасишин
замминистра строительства и ЖКХ РФ
Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.
Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка. Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы).
Константин Клошко
юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Новое в законодательстве
В 2018 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году.
Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой. Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко. – Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».
При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.
ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости. Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней. Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.
Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.
Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2018 году.
Стройка-2019
Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2024 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2018 году он снизился.
Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м. жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru).
Владимир Якушев
глава Минстроя
Однако снижение в 2018 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2016 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2018 года», - говорит аналитик.
А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.
«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется. Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко. – Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».
Ипотека
Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п. Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2018 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п., что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.
как вырастут ипотечные ставки
Ставки на ипотечные кредиты - рост до 10-10,2%
«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».
Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх.
«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».
Реновация шагает по стране
В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.
Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.
Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам». Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу.
Кирилл Игнахин
генеральный директор Level Group
Потенциал рынка
Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.
Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», - считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
https://www.cian.ru/stati-chto-gotovit-2019-j-god-rynku-nedvizhimosti-288014/

А положительные тенденции на рынке недвижимости ожидаются в 2019году? А то , что то сильно уж тучи сгущаются над строительной отраслью.

В России может вырасти число банков, работающих с эскроу-счетами

Количество банков, которые имеют право принимать средства дольщиков на счета эскроу при покупке квартир, может быть увеличено, заявил ранее вице-премьер Виталий Мутко в кулуарах Гайдаровского форума.
«Мы считаем, что требования к рейтингу банков должны быть понижены, чтобы было хотя бы 70-80 банков, в том числе региональных. Необходимо расширить количество банков, которые работают в субъектах, в некоторых регионах работает только один Сбербанк», - цитирует Мутко ТАСС.
Напомним, с 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов (такая возможность появилась с 1 июля 2018 года). По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.
При этом хранить средства граждан могут исключительно банки с высоким кредитным рейтингом, этому требованию соответствуют 54 российских банка.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/126158.html

Сколько придется переплачивать заемщикам за квартиру в 2019 году?

Для заемщиков в Москве переплата вырастет на 800 тыс. рублей и более. Почему так много? Считаем вместе
Рост ипотечных ставок и цен на жилье совокупно приведут к существенному увеличению расходов заемщика.
Вспомним, к каким цифрам по ставкам и сумме платежей мы пришли в прошлом году.
Рекордный год
2018 год в России можно без преувеличения назвать годом ипотеки — объемы выдачи оказались рекордными за всю историю рынка. По статистике «Дом.рф», только с января по сентябрь 2018-го россияне оформили ипотечных кредитов на 2,07 трлн рублей, побив тем самым рекорд всего 2017 года (2,02 трлн).
Октябрь 2018-го поставил очередной рекорд — в стране было выдано ипотеки на 299,8 млрд рублей. Впрочем, причина ажиотажа была уже иной, чем в предыдущие месяцы.
С января по август россияне столь активно брали жилищные кредиты из-за беспрецедентно низких ставок, которые стали реальностью после снижения ключевой ставки ЦБ до 7,25%, а в октябре — в попытке «запрыгнуть в последний ипотечный вагон». Дело в том, что с сентября ключевая ставка пошла вверх.
Последний шанс
Поначалу и власти, и банки говорили о грядущем повышении ставок по ипотеке более-менее обтекаемо, но довольно быстро россияне увидели реальные повышения. Сразу после январских праздников 2019 года ставку повысили Сбербанк, ВТБ, «Банк Дом.рф». Аналогичные планы озвучили и банки второго эшелона.
На момент публикации средняя базовая ставка по ипотеке приближается к 10,5%, эксперты не исключают ее повышения до 11% уже в январе.
С одной стороны, условия все равно остаются гораздо лучше, чем в шоковом 2015-м (накануне которого ЦБ неожиданно для игроков рынка поднял ключевую ставку до невероятных 17%) и даже чем в 2016-м.
С другой, конечно, ипотека стала дороже для заемщика. Но насколько дороже? Что в практическом смысле означает повышение ставки на процент для простого российского ипотечника?
На примере московского региона возьмем условные средние параметры кредита: стоимость квартиры – 5 млн рублей, первоначальный взнос в 20%, срок кредитования – 15 лет.
С такими вводными платеж по кредиту по ставкам декабря составлял 41 770 рублей, с января (а одобренные в декабре кредиты сейчас выдаются уже по новым ставкам) он вырос до 44 220 рубля.
Разницу – не более 2500 рублей сложно назвать глобально критичной для семьи и даже для холостого заемщика, если, разумеется, он не планировал тянуть кредит из последних сил, отказывая себе в тратах на уровне прожиточного минимума.
То есть, сейчас момент для оформления ипотеки, если решение о покупке квартиры взвешенное, есть первоначальный взнос и определенная уверенность в стабильном источнике дохода, еще не упущен.
Налоги, ставки, цены – вверх
Другое дело, что 2019 год обещает быть для рынка непростым. Во-первых, из-за перехода застройщиков на эскроу-счета (причем последние нововведения, из-за которых компаниям придется резко менять планы на год, были приняты буквально в декабре), а во-вторых – из-за повышения ставки НДС, что повлечет за собой разгон инфляции. Весьма вероятно, что для его сдерживания ЦБ снова поднимет ключевую ставку – а значит, и ставка по ипотеке еще вырастет.
Второе следствие – застройщикам, которые и ранее работали с минимальной маржой, придется часть издержек перенести в стоимость метра. Все эти посылки приведут к росту стоимости жилья в новостройках, по разным прогнозам, на 8-20%.
Возьмем относительно оптимистичный вариант: жилье подорожало на 10%, а ставка по ипотеке осталась на уровне 10,5%. В этом случае стоимость квартиры из примера выше составляет уже 5,5 млн рублей, а сумма необходимого первого взноса из 1 млн рублей превратилась в 1,1 млн. Ежемесячный платеж поднимается до 48 640 рублей – это уже почти на 7000 больше, чем в декабре 2018-го — сумма, ощутимая для семьи.
Переплата же по кредиту составляет 4,357 млн рублей против 3,52 млн в декабре 2018-го и 3,96 млн — в январе 2019-го.
То есть совокупно квартира подорожает для заемщика почти на 0,8 млн рублей.
Для Москвы, где на начало года 5 млн — это бюджет, соответствующий покупке студии или «однушки» малой площади, а средняя по стандарт- и комфорт-классам стоимость однокомнатной квартиры в новостройке начинается уже от 6,5 млн, разница будет еще более выраженной.
Таким образом, даже при позитивном в имеющихся условиях варианте развития событий (сохранение ипотечных ставок на действующем уровне и рост цен не более чем на 10%) ипотека в 2019 году становится для заемщика значительно менее комфортной.Получается, у покупателя пока осталась возможность запрыгнуть в тот самый «последний ипотечный вагон»и приобрести квартиру на пока еще выгодных условиях.
https://www.cian.ru/stati-skolko-pridetsja-pereplachivat-zaemschikam-za-kvartiru-v-2019-godu-288590/

Вот эта фраза особенно понравилась-.Получается, у покупателя пока осталась возможность запрыгнуть в тот самый "последний ипотечный вагон" и приобрести квартиру на пока еще выгодных условиях.

В Госдуме рассматривают возможность субсидирования ипотечных ставок на жилье в новостройках

В Госдуме рассматривают возможность возвращения государственной программы субсидирования ипотечных ставок на приобретение жилья в новостройках, которая действовала до 2017 года, сообщил член комитета Госдумы по финансовому рынку Евгений Шулепов в ходе круглого стола, посвященного ипотечному кредитованию.
«Мы серьезно сейчас обсуждаем в Госдуме возвращение к опыту, который был у нас до 1 января 2017 года, когда субсидирование ипотечной ставки было. Мы проанализировали ситуацию и увидели, что когда было субсидирование - ипотечный рынок очень серьезно вырос. Он стал доступным для людей - рост был более 30%. И сегодня мы планируем еще раз вернуться к этой ситуации, возможно, чтобы было принято решение о субсидировании», - цитирует Шулепова Агентство городских новостей «Москва».
Он также отметил, что необходимо дополнительно стимулировать граждан на покупку первичного жилья.
«Если взять 2016 г., то 75% ипотеки шло на первичный рынок жилья и 25% - только на вторичный рынок. Сегодня ситуация изменилась совершенно наоборот - до 80% от ипотеки идет на вторичный рынок и только 20% - на первичный рынок. Мы таким образом подсаживаем и строительную индустрию. Здесь нужны дополнительные стимуляторы, которые позволили бы перевернуть ситуацию, с головы на ноги поставить обратно, как это было в 2015-2016 гг.», - рассказал член комитета.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/126281.html

Главные факторы, которые будут влиять на цены на жилье в 2019 году

Игроки рынка недвижимости рассказали о ряде факторов, которые способны привести к росту или падению цен на столичное жилье
В 2019 году на рынок первичного и вторичного жилья будет влиять ряд причин, которые смогут привести к росту цен. Стоимость квадратного метра жилья в Москве, по прогнозам опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость» экспертов, может вырасти на 5–15%. В то же время на цены окажут влияние сдерживающие факторы и не позволят им существенно расти.

Главное влияние на стоимость столичных квартир, по мнению риелторов и девелоперов, окажут переход на проектное финансирование, растущие издержки застройщиков, инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок, большой объем предложения на рынке, а также падение доходов населения. Эксперты рассказали, куда качнется ценовой маятник в 2019 году.

Переход на проектное финансирование

Основным фактором роста цен на новостройки в 2019 году может стать переход на проектное финансирование строительства. С 1 июля все девелоперы начнут продажи в новостройках через эскроу-счета. Средства дольщиков они смогут получить только после сдачи дома в эксплуатацию. Уже скоро застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты. «Согласно данным властей, ставка по кредитам на строительство может составить порядка 6–8%. Именно такую переплату и придется включить в стоимость квадратного метра», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает, что кредитно-денежная политика в России ужесточается, ключевая ставка Банка России растет, а значит, будут дорожать и займы. Соответственно, вырастут цены на жилье, возводимое на средства банков, считает он. Подавляющему большинству девелоперов придется перестроить финансовую модель существующих жилых проектов, стратегию их реализации, что может привести к дополнительным расходам, приостановке строительства и другим неприятностям, которые повлекут за собой рост цен, поясняет эксперт.

Реформа долевого строительства приведет к уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных строительных компаний. Это повлечет за собой снижение объемов строительства и, как следствие, сокращение предложения жилья, что скажется на росте цен, считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина убеждена, что рост средних цен на новостройки в Москве будет ограничиваться возможностями платежеспособного спроса. Застройщики не смогут полностью переложить рост своих издержек на покупателя, для поддержания активных продаж им придется пожертвовать частью своей прибыли и сдерживать повышение цен, говорит Шаталина.

Ипотечные ставки

Один из важных факторов — дальнейшее повышение ключевой ставки и, соответственно, рост ставок по ипотеке, считают риелторы. Дешевая ипотека стала основным фактором высокого спроса на столичные квартиры, который смог поддержать цены на жилье в прошлом году. В этом году роль ипотеки очевидно снизится, считают опрошенные редакцией эксперты. Центробанк уже дважды повышал ключевую ставку, в результате ставки по ипотеке во многих банках тоже выросли — на 0,5–1 п. п. По мере подорожания кредита спрос будет снижаться, если, конечно, для поддержания доступности жилья девелоперы не начнут опускать цены в своих проектах, прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Если ставки достигнут заградительных 13–14%, это уже может сдерживать большинство покупателей. Впрочем, данный фактор, скорее, станет причиной снижения количества сделок, а не роста цен, прежде всего на вторичном рынке. На первичном же поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, все еще позволяющие получить ипотеку по ставке от 6%», — говорит Ирина Доброхотова.
Высокий спрос

В 2018 году уровень спроса в Москве радовал как девелоперов новостроек, так и продавцов вторичных квартир. Показатели по сделкам существенно выросли. По данным риелторов, количество зарегистрированных ДДУ по итогам 2018 года относительно 2017-го увеличилось на 40%, а спрос на вторичном рынке — почти на 30% за этот же период. В результате цены на жилье в Москве росли.
Однако этот всплеск был вызван низкими ипотечными ставками, а не увеличением доходов москвичей, которые, по данным Мосгорстата, снизились за первое полугодие прошлого года на 0,6%. Таким образом, рост сделок с недвижимостью не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей, резюмирует Олег Репченко. «По сути, 2018 год благодаря низким ставкам по ипотеке «отъел» часть спроса у последующих периодов. Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два, поторопились воспользоваться моментом. А это значит, что в 2019-м спрос станет меньше, чем он мог бы быть», — считает эксперт.

«В 2019 году мы рассчитываем на то, что уровень спроса будет как минимум сопоставимым с 2018-м. К тому же интерес покупателей поддерживается за счет предстоящих изменений в законодательстве. Есть риск того, что девелоперы станут выводить в продажу относительно готовые объекты по более высокой стоимости квадратного метра, чтобы компенсировать переплату по проектному финансированию. Это также стимулирует инвесторов совершить сделку до 1 июля 2019 года», — говорит Литинецкая.

Большие объемы предложения

Дополнительное давление на рынок оказывают большие объемы предложения на первичном рынке, отмечают аналитики. В Москве между ТТК и МКАД, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объем предложения в 2018 году снизился примерно на 3%. Однако новое строительство ведется активно, даже существующих объемов без учета появления новых проектов хватит еще года на три минимум, убежден Репченко. По его мнению, повышенная конкуренция (а девелоперы конкурируют не только друг с другом, но и со вторичным рынком) в условиях ограниченной платежеспособности приводит к тому, что основным инструментом в борьбе за покупателя является доступная цена.
«Несмотря на большой объем полученной разрешительной документации (теоретически застройщики могут продолжать выводить по 1,0–1,3 млн кв. м нового предложения ежемесячно), вряд ли темпы вывода новинок будут, как летом и осенью 2018-го. Это влечет за собой риски затоваривания, а в Москве еще и упирается в конкуренцию за строительные мощности с проектами в рамках программы реновации. Меньше нового предложения на котловане — меньше недорогого предложения в общем объеме и выше средняя цена», — утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Инфляция, налоги и снижение доходов

Сдерживающим фактором роста цен на первичное и вторичное жилье в 2019 году также являются рост уровня инфляции и снижение доходов москвичей, отмечают опрошенные редакцией эксперты. «Доходы населения продолжают снижаться за счет инфляции, роста налоговой нагрузки, стоимости топлива и др. Соответственно, и решать жилищный вопрос люди смогут в рамках своего уменьшающегося бюджета. Скорее всего, этот фактор вызовет коррекцию среднего запроса покупателя — уменьшение площади квартиры, комнатности, приобретение жилья более бюджетного типа», — считает Шаталина.

При этом повышение НДС с 18% до 20% может увеличить издержки застройщиков, которые они попытаются переложить на плечи покупателей. По оценке коммерческого директора девелоперской компании Tekta Group Натальи Козловой, более 60% всех поставок товаров и услуг, которые требуются застройщикам для реализации проектов, облагаются налогом на добавленную стоимость. Вторым фактором роста цен на первичку Козлова называет в целом повышение издержек по экономике из-за роста цен на различную продукцию — в частности, продолжается увеличение расценок на топливо, что прямо влияет на себестоимость строительства.

Куда качнется ценовой маятник

В целом риелторы и девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают как существенно роста стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, так и их падения. Цена «квадрата» в столичных новостройках по итогам 2019 году может вырасти не менее чем на 10–12%, считает Вражнова. По прогнозам Литинецкой, уровень цен на первичном рынке может увеличиться на 5–10%. При этом, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в прошлом году рост средней стоимости новых квартир (на 4,5–6%) носил краткосрочный характер как ответ на ожидания перемен на рынке недвижимости в связи с переходом на эскроу-счета и прогнозируемым удорожанием новостроек.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c4b12f99a7947c81bd9dc86?from=newsfeed