Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Первое сообщение в теме :

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/06/771936-pravila-stroitelstva-prodazhi

С 1 июля застройщикам будет запрещено продавать недостроенные квартиры напрямую




На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона
Сергей Портер / Ведомости

Закон о долевом строительстве был ужесточен год назад и вызвал серьезное недовольство девелоперов. Они жаловались, что по новым правилам, которые должны вступить в силу 1 июля 2018 г., им для начала строительства необходимо иметь до 40% собственных средств – привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта. С 1 июля 2019 г. все застройщики должны начать работать по эскроу-счетам, которые предполагают, что деньги от покупателей будут поступать на специальные счета и воспользоваться ими застройщик сможет только по окончании строительства.

На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона. Однако добиться значительных уступок им не удалось. «Ведомости» ознакомились с согласованным пакетом депутатских и правительственных поправок, которые будут приняты в ближайшее время.

Банковский надзор

Самое существенное изменение, которое ожидает застройщиков уже с 1 июля 2018 г., – необходимость банковского сопровождения. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей: деньги должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке. Перечень этих банков утверждает Центробанк, сейчас их 25. Это требование будет касаться и тех домов, которые уже находятся в стадии строительства. Напрямую продавать квартиры можно будет только в тех домах, которые приняты госкомиссией и введены в эксплуатацию.




Жилая недвижимость

В России может быть запрещена продажа жилья на этапе строительства
Через два года девелоперов обяжут торговать только уже построенными квартирами

Если застройщик не откроет такой счет, он не сможет продавать квартиры: договоры долевого участия не будут зарегистрированы. Деньгами, поступившими от продажи строящихся квартир, нельзя будет распоряжаться по своему усмотрению. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения. Это покупка земельного участка, строительные работы, выплата зарплаты и т. д. Такой акт сейчас готовится Минстроем и Фондом защиты дольщиков, говорит федеральный чиновник. Представитель Минстроя на вопросы «Ведомостей» не ответил.

По сути, это проектное финансирование, когда все деньги от продажи квартир лежат на счете в банке, говорит директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Банк при этом будет контролировать темпы строительства объекта и расходы застройщика. Банк выступит в роли дополнительного контролирующего органа и сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств, объясняет Цвет. При этом забрать остатки на счетах застройщик сможет только по окончании строительства.

Перестройка правил

На дольщиков введение этого института не окажет никакого влияния, зато все финансовые средства девелоперской отрасли будут сосредоточены в немногочисленной группе банков, считает финансовый директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева. Большинство банков пока не готово работать по новым правилам, опасается чиновник, участвующий в обсуждении поправок. В ВТБ с ним не согласны. «Банк полностью готов к работе с застройщиками в части банковского сопровождения в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, в том числе при реализации практики эскроу-счетов», – сообщила пресс-служба банка. Представители Сбербанка и Газпромбанка на вопросы «Ведомостей» не ответили. Но в апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».

Как смягчат закон

На некоторые уступки власти все же пошли. Отменяется обязательство иметь на счете 10% средств – их можно заменить привлеченным финансированием, т. е. кредитами. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 25% при условии, что застройщик отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку. Также законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу-счетах по мере строительства: 30% при завершении нулевого цикла, 30% по завершении монтажных работ, 30% после подключения сетей и 10% после ввода дома в эксплуатацию.




Жилая недвижимость

Путин велел полностью отказаться от долевого строительства через три года

Это приведет к существенному росту цен на жилье, предрекают эксперты


Кроме того, предполагается отменить норму «одно разрешение – один дом». Застройщики смогут привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство, если речь идет о комплексной застройке. Девелоперам, реализующим крупные проекты, не придется создавать несколько юрлиц на каждый дом, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. До 65% проектов приходится как раз на проекты комплексного освоения, указывает он.

Еще одно послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет. Эти поправки дадут возможность застройщикам работать в приемлемых для них условиях, говорят вице-президент «Инграда» Федор Сапронов и директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но некоторые предложения не учтены, указывает Брызгалов: к примеру, без изменений остается пункт об опыте работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет. Это означает, что новым игрокам пробиться на рынок будет крайне сложно.

120 млн квадратных метров оптимизма

Участники рынка также обращают внимание на то, что деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры, например детских садов, дорог и т. д. Депутаты считают, что эти объекты должны строить местные власти, указывает один из разработчиков закона.


Девелоперы будут вынуждены корректировать стратегию своего дальнейшего развития, говорит представитель «Интеко» Юлия Деева. Она прогнозирует, что до 20–30% мелких и средних застройщиков покинут рынок. Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков, соглашается гендиректор Tekta Group Роман Сычев.

https://www.irn.ru/news/132833.html
Распространение программы маткаритала на первенцев может привести к росту спроса на однушки и евродвушки.

Этажность домов растет, площадь квартир падает.
https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fwww.kommersant.ru%2Fdoc%2F4225369&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fnews

Банки обяжут указывать условия договора по ипотеке в виде таблицы.
Новые правила начнут действовать с 30 января.
Кредитные организации с 30 января должны будут указывать в ипотечном договоре полные данные о сумме займа, сроках возврата жилищного кредита, размере процентной ставки. Информация должна содержаться в кредитном договоре в виде таблицы. Соответствующее распоряжение дал Центробанк.
В сообщении регулятора говорится, что табличная форма сейчас используется при оформлении договоров потребительского кредитования. Форма таблицы упрощает для заемщика понимание основных условий договора и способствует эффективному информированию граждан. Такой подход помогает заемщикам лучше оценить риски при принятии решения об оформлении кредита и способствует более ответственному отношению к исполнению долговых обязательств, отмечают в Центробанке.
В табличной форме банки должны будут указывать сведения о сумме кредита, сроках возврата займа, процентной ставке, а также способах выполнения кредитных обязательств, включая бесплатный способ погашения займа. Также банки должны указывать информацию об услугах, за которые взимается дополнительная плата и сообщать заемщикам о готовности банка уступить третьим лицам права требования по кредитному договору.
https://www.cian.ru/novosti-banki-objazhut-ukazyvat-uslovija-dogovora-po-ipoteke-v-vide-tablitsy-302025/

Финансист спрогнозировал рост цен и спроса на недвижимость

На первом заседании нового правительства его председатель Михаил Мишустин призвал кабмин сосредоточиться на выполнении задач, поставленных президентом в послании Федеральному собранию, в частности на изменениях в программе материнского капитала. Эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский в комментарии NEWS.ru заявил, что обновление этой программы увеличит спрос на рынке недвижимости и приведёт к подорожанию квадратного метра.

---

[size=25]Спрос на недвижимость после обновления программы материнского капитала однозначно вырастет, но вместе с ним могут подняться и цены, особенно это касается регионов и небольших областных центров, — сообщил NEWS.ru Кричевский.[/size]

Он пояснил, что уже в 100 километрах от Москвы цены на однокомнатные квартиры начинаются от 800 тыс. рублей и материнский капитал будет составлять более половины стоимости такого жилья. Однако, по его словам, не все банки охотно с работают с этой госпрограммой, так как маткапитал поступает на их счета с существенной задержкой по времени.

[size=25]Примерно такая же история ждёт и ипотечное кредитование, поскольку банки будут стараться принимать минимальное количество сертификатов материнского капитала как первый взнос или его часть. Им удобнее, чтобы им гасилась часть ипотеки, поскольку до момента поступления средств на счёт банка заёмщики будут платить полную стоимость кредита, — считает Кричевский.[/size]

Финансист считает, что нужно прорабатывать механизм ускорения поступления средств материнского капитала на счета банков, чтобы увеличить интерес структур к данному продукту. Увеличение же материнского капитала, по его мнению, станет дополнительным драйвером роста цен на недвижимость вкупе с проектным финансированием и снижением ставок по ипотеке. По прогнозам Кричевского, в ряде регионов он может достигнуть 10–12%, тогда как до послания президента прогнозировался на уровне инфляции.

Как писал NEWS.ru, новое правительство Михаила Мишустина взяло курс на укрепление экономических показателей РФ и выполнение нацпроектов, за ходом реализации которых пристально наблюдает президент Владимир Путин. Настрой, продемонстрированный обновлённой командой, в которую попали первый вице-премьер Андрей Белоусов и Максим Решетников, занявший кресло министра экономического развития, внушает оптимизм.
https://news.ru/economics/finansist-sprognoziroval-rost-cen-i-sprosa-na-nedvizhimost/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fnews

https://www.irn.ru/news/133199.html

В России спрогнозировали рост цен на жилье до 25%

Цены на недвижимость в России в ближайшие два года могут увеличиться до 25%. Причиной послужат ужесточение требований к застройщикам и монополизация, рассказали  в Совете федерации.
Повышение стоимости недвижимости станет очевидным летом 2021 года. Когда крупные компании поймут, что остались одни, они неизбежно повысят цены, уверены сенаторы.
В 2019 году низкие объемы ввода жилья, резкий рост стоимости новостроек и завышенные ожидания собственников квартир привели к увеличению цен на вторичном рынке даже при отсутствии спроса. За год квартиры подорожали в 102 из 120 крупных городов России. Лидерами стали города Дальнего Востока и Воронеж.
https://www.kommersant.ru/doc/4243727

Итак дорожают с каждым днем, но 25% это уж слишком по моему.

Илья Дубов пишет:Итак дорожают с каждым днем, но 25% это уж слишком по моему.

В Москве, и за эту цену будут брать. Тут же со всей страны берут.

https://www.irn.ru/news/133397.html

Средняя ставка по ипотеке составила - 8,7 % годовых.

Минфине отмечают рост рефинансирования ипотечных займов

Средний размер ипотечной ставки снизился до уровня 8,7% годовых, подсчитали в Минфине. В некоторых банках предлагают оформить жилищные кредиты по ставке 5% годовых, рассказал замминистра финансов Алексей Моисеев в эфире телеканала «Россия-1».
Глава Минфина рассказал, что банки выдают ипотечные кредиты по ставке 8,7% годовых. Ставки по госпрограммам ниже и составляют 6% годовых — это действующий уровень ключевой ставки ЦБ. При этом ряд банков предлагают ставки на уровне 5% годовых. 
По словам Моисеева, в последние месяцы в стране наблюдается огромная волна рефинансирования жилищных кредитов. Это связано с тем, что средняя ставка ощутимо снизилась, люди рефинансируют займы на более низкий уровень.
По мнению замминистра, ставки по ипотеке опустятся ниже 8% к концу 2020 года.
https://www.cian.ru/novosti-srednjaja-stavka-po-ipoteke-sostavila-87-godovyh-303089/

Что то мало проектов для столицы, наверное в связи с новыми правилами работы в строительстве. А спрос то не снижается, как тут ценам не повышаться!

Найден лучший тип московской недвижимости для заработка

27.02.20

Для рентного бизнеса в Москве больше всего подойдут инвестиции в студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры евроформата. Об этом «Стройгазете» сообщили в компании «Страна Девелопмент», уточнив, что преимуществом у арендаторов будут пользоваться апартаменты и квартиры в новостройках с современной архитектурной концепцией, в нескольких минутах ходьбы от метро.

По информации экспертов, средний уровень доходности от сдачи московской квартиры в аренду составляет 4-5% годовых. Хорошо отремонтированная и оснащенная бытовой техникой квартира в новостройке может принести доход в 5,4% годовых. Окупится жилье в среднем за 20 лет.

По словам директора по продажам и маркетингу Жанны Шевченко, доходность от сдачи в аренду апартаментов в Москве составляет 8-10%, ликвидные проекты позволяют добиться доходности в 12-14% годовых и даже 16%. Срок окупаемости апартаментов – от десяти лет.

Эксперт говорит, что будущему арендодателю выгоднее всего приобретать недвижимость на начальных и средних этапах строительства, когда в проекте широкий выбор квартир и выгодные цены. При этом предпочтение стоит отдать квартирам с отделкой от застройщика.

Ранее «СГ» сообщала, что среди бытовых предметов московскими квартиросъемщиками наиболее востребованы холодильник (77% арендаторов) и стиральная машина (81%). При этом только 11% квартирантов готовы рассматривать любые варианты жилья при условии минимальной арендной платы.
https://www.stroygaz.ru/news/item/nayden-luchshiy-tip-moskovskoy-nedvizhimosti-dlya-zarabotka/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fnews

Кто может не платить налоги с продажи квартиры.
 
[size=16]https://battime.ru/story/kto-mozhet-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fnews
[/size]

Центробанк может снизить ключевую ставку из-за коронавируса


Экономисты поделились прогнозами об уровне ключевой ставки в марте-апреле
Вероятность снижения Центробанком ключевой ставки на 25 базисных пунктов повысилась марте после действий ФРС США, считают экономисты, опрошенные агентством «Интерфакс». По мнению экспертов, регулятор на ближайшем заседании в марте может снизить ставку до 5,75%.
Ранее на экстренном заседании ФРС США снизил ставку на 0,5 п. п., до 1,25% для поддержания ценовой стабильности и уровня занятости в стране на фоне эпидемии коронавируса. Такое решение в последний раз принималось на экстренном заседании Федрезерва США во время глобального финансового кризиса 2008 года.
По словам главного экономиста «ВТБ Капитала» по РФ и СНГ Александра Исакова, в ЦБ РФ ожидали, что ставка ФРС в 2020 году останется неизменной. По мнению экономиста, регулятор будет более активно смягчать денежно-кредитную политику. Ставка опустится на 25 базисных пунктов на ближайшем заседании, убежден эксперт.
Главный экономист Газпромбанка Сергей Коныгин убежден, что на фоне экстренного решения ФРС США о снижении ставки на 0,5 процентного пункта вероятность снижения Центробанком ключевой ставки возрастает. По мнению эксперта, в целом по итогам марта ставка может быть снижена на 50 базисных пунктов.
Экономист ИК «Ренессанс Капитала» по РФ и СНГ Софья Донец ожидает снижения ключевой ставки в марте и апреле на 25 базисных пунктов. По ее словам, регулятору будет сложно уйти ниже 5,5%, так как во второй половине года инфляция должна начать возвращение к целевому показателю.
Главный экономист «БКС Глобал Маркетс» Владимир Тихомиров считает, что ЦБ не будет снижать ставку после понижения ставки ФРС. При необходимости ставку могут повысить, полагает эксперт. Эксперт считает, что ЦБ будет стремиться поддерживать финансовую стабильность.
https://www.cian.ru/novosti-tsentrobank-mozhet-snizit-kljuchevuju-stavku-iz-za-koronavirusa-303533/

Хоть какая то польза от коронавируса, процент по ипотеке снизят.

Эксперты ожидают резкого роста инвестиционных сделок с жильем

К концу года квартиры могут подорожать на 15–20%

В крупных городах доля граждан, приобретающих жилье в инвестиционных целях ради сохранения сбережений, может вырасти в два раза, рассказали участники рынка газете «Известия». Эксперты считают, что на фоне падения курса рубля цены на жилье будут расти. Доход от покупки ликвидных квартир может составить 30–40% за три года.  К концу этого года квартиры могут подорожать на 15–20%, полагают аналитики.
Глава строительной компании «Перспектива» Михаил Иванов поделился пессимистичным сценарием. Эксперт считает, что на фоне ослабления рубля и пандемии COVID-19, объявленной ВОЗ, цены на жилье до конца года могут вырасти на 20%. Это произойдет, если продолжится падение цен на нефть, пандемия парализует деловую и социальную активность в мире и заморозит импорт стройматериалов. Если курс рубля сохранится на нынешнем уровне, жилье подорожает на 15%.
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что в случае повышения ключевой ставки жилье подорожает, так как вырастет стоимость проектного финансирования. Колочинский считает, что  с учетом низкой платежеспособности населения и чувствительности покупателей к росту цен застройщики не смогут поднять стоимость жилья более чем на 15%.
 Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает, что застройщики ранее жаловались на дорогие заемные средства и жесткие требования банков. В случае ужесточения Центробанком кредитно-денежной политики проблемы строительных компаний усугубятся.
По мнению главы Ikon Development Антона Детушева, рост цен будет постепенным, без резких скачков. По его мнению, компании будут индексировать цены в ближайшие пару месяцев.
Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко считает, что граждане будут стремиться совершить сделки по низким ставкам, что  может привести к скачку спроса на жилье.
По прогнозу директора федеральной сети агентств недвижимости «Этажи» Ильдара Хусаинова, в крупных городах доля тех, кто приобретает жилье в инвестиционных целях, может увеличиться вдвое, с 8% до 16%. По его мнению, доход от наиболее ликвидных объектов, к примеру, «однушек» в крупных городах, может составить до 30–40% за три года.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова отмечает, что в стабильной экономической ситуации доля инвестиционных покупателей составляет около 5%. По ее мнению, в ближайшее время доля инвесторов может увеличиться до 15–20%.  Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая не ожидает ажиотажного спроса, подобного тому, который наблюдался в 2014 году. По ее оценке, в марте по сравнению с февралем спрос увеличится на 10–15%.
https://www.cian.ru/novosti-eksperty-ozhidajut-rezkogo-rosta-investitsionnyh-sdelok-s-zhilem-303772/

Сейчас вообще сложно далеко прогнозировать а то может с этим вирусом и в краткосрочной перспективе цены на 20% поднимут.

https://www.irn.ru/news/133840.html

И на вторичное и на первичное жилье сейчас однозначно спрос поднялся и будет расти.