Как изменятся правила строительства и продажи жилья

После завершения строительства домов у девелоперов часто остается нераспроданное жилье. В Москве доля таких квартир и апартаментов последние годы стабильно составляет около 15% от всего первичного рынка.
Если дом сдан в эксплуатации и застройщик оформил на него собственность, то это уже можно назвать вторичным, но новым жильем. Рассказываем о предложении в готовых к заселению столичных новостройках, почему жилье остается нераспроданным и о плюсах и минусах таких квартир.

Сколько готовых новостроек в Москве

В Москве на сегодняшний день в продаже находятся квартиры и апартаменты в 229 сданных корпусах в 80 проектах. Из них 18 относятся к массовому сегменту, 32 проекта — класса бизнес, десять — класса премиум и 20 — элит-класса, подсчитали аналитик IT-платформы bnMAP.pro. По оценкам сервиса объявлений ЦИАН и агентства «Метриум», доля предложения в таких новостройках составляет около 16% (около 8,5 тыс.) от всего первичного рынка столицы. Последние несколько лет эта доля стабильна, однако в пиковые периоды кризиса (2015–2016 годы) нераспроданным после получения разрешения на ввод в эксплуатацию оставалось около 23–25%.

Почему остаются квартиры

Традиционно после ввода в эксплуатацию в реализации у застройщика остается не более 10–15% лотов, и это норма для сегодняшнего первичного рынка Москвы, отмечают риелторы. Безусловно, есть проекты, где к моменту завершения строительства проданы все квартиры или апартаменты, и наоборот, когда в реализации остаются 30–40% лотов после сдачи дома в эксплуатацию.
Причин, по которым в уже сданных проектах остаются нераспроданные квартиры, довольно много. В их числе председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова называет изначально неправильное ценообразование, большие площади квартир, неудачное расположение объекта. В массовом сегменте доля нераспроданного жилья всегда меньше, чем в элитном сегменте, где клиентов в принципе немного, говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Что же касается элитных проектов, то квартиры в них нередко выводятся в продажу уже на завершающих стадиях строительства, поясняет Доброхотова.
Кроме того, большой объем нераспроданного жилья остается в концептуально устаревших новостройках, которые уже не могут конкурировать с современными проектами ни по качеству, ни по ценам, дополняет Литинецкая. По ее словам, на рынке до сих пор представлены уже сданные и заселенные ЖК, старт продаж которых состоялся больше десяти лет назад.

Цены в готовых новостройках

В Москве средняя цена «квадрата» в уже введенных в эксплуатацию новостройках составляет 213,6 тыс. руб. Это на 12% выше, чем в целом по первичному рынку столицы (191,2 тыс. руб. за 1 кв. м). Цены в уже построенных домах, в которые можно сразу заселиться (если новостройка с отделкой) или приступить к ремонту, мало отличается от вторичного рынка (207,6 тыс. руб.) — разница составляет всего 3%, подсчитали в ЦИАН.

Плюсы и минусы

Стоимость жилья в уже сданном доме однозначно выше, чем вложения на этапе котлована, но при этом отсутствуют риски незавершения стройки или срыва ее сроков. Покупателю не нужно ждать сдачи дома несколько лет, а готовый дом, квартиру и благоустройство территории можно сразу же оценить. Покупатель переплачивает за отсутствие рисков, поскольку стоимость уже введенной в эксплуатацию недвижимости в среднем на 20–30% дороже жилья на котловане.
«Жилье в готовых проектах — это фактически золотая середина между строящимися объектами и старым жилым фондом. С одной стороны, покупатель имеет все преимущества новостройки: современная концепция, улучшенная отделка входных групп, благоустроенная безопасная территория. С другой стороны, для клиента отсутствуют риски первичного рынка, а именно — заморозки проекта. При этом сданные комплексы объективно продуманнее и качественнее даже тех, что были построены еще пять лет назад», — рассуждает Литинецкая.
Среди минусов готовых новостроек Попов называет более высокие цены и скудный выбор квартир и планировок. Как правило, по его словам, после сдачи объекта в продаже остаются менее ликвидные лоты — квартиры, расположенные на первых этажах, многокомнатные лоты, предложения с нестандартными планировками.

Схема продажи

Продажи ведутся с заключением договора купли-продажи для домов, получивших собственность, или же по предварительному договору купли-продажи, если застройщик недавно получил разрешение на ввод в эксплуатацию и право собственности еще оформляется. Также есть отдельные примеры комплексов, где с покупателями заключают предварительный договор бронирования. Минус предварительного договора купли-продажи — он не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, теоретически клиент не защищен от двойных продаж, отмечают в «Метриуме».
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40808.html

Ажиотажный спрос на новостройки во второй половине прошлого года, общий рост цен и постепенная переориентация девелоперов на проекты бизнес-класса могут оставить Москву без доступных квартир. За год объем предложения на первичном рынке в бюджете до 7 млн руб. сократился на 27%, за два года — на 61%. Лишившись выбора, покупателям со скромным бюджетом приходится перебираться за МКАД.
Сейчас в старых границах Москвы в бюджете до 7 млн руб. на продажу выставлено 5,12 тыс. лотов в новостройках, что на 27% ниже аналогичного показателя 2018 года и на 61% — 2017 года. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики компании «Азбука жилья». По их подсчетам, 4,73 тыс. недорогих предложений сейчас представлено в массовом сегменте, 448 — в бизнес-классе. Похожие данные приводит и агентство «Метриум»: сейчас на долю жилья дешевле 7 млн руб. в «старой» Москве приходится 10% предложения (3,4 тыс. лотов). Относительно аналогичного периода 2018 года доля доступных предложений сократилась на 3 процентных пункта, в натуральном выражении показатель упал на 20%. Аналитики добавляют, что в массовом сегменте на лоты до 7 млн руб. сейчас приходится 19% предложения против 27% годом ранее, в бизнес-классе за тот же период показатель сократился с 2% до 1%.

Сумму 7 млн руб. в «Азбуке жилья» называют психологической: именно в этом диапазоне, по мнению аналитиков, рассматривают предложения большинство клиентов.

Такой бюджет позволяет брать ипотеку при средней зарплате в Москве, которая, согласно данным Мосгорстата, составляет 81 тыс. руб. в месяц.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая объясняет сокращение доступного предложения общим ростом цен: за год новостройки в массовом сегменте подорожали в среднем на 9%, до 171,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Но гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев объясняет, что раньше таких высоких темпов вымывания не наблюдалось. По его словам, это произошло во многом за счет сокращения на 60% (до 3,3 тыс. лотов) за два года количества однокомнатных квартир в бюджете до 7 млн руб., двухкомнатных — на 85% (до 422 шт.). «Общий объем предложения в Москве при этом остается стабильным — около 3 млн лотов»,— рассуждает эксперт. По его мнению, такая динамика связана с увеличением предложения жилья бизнес-класса. По оценкам Colliers International, из 39 проектов, вышедших на рынок в январе—сентябре 2019 года, 50% действительно приходится на высокобюджетные. Годом ранее показатель составлял 41%. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев напоминает, что естественным фактором вымывания дешевых квартир стал ажиотажный спрос на новостройки во второй половине 2018 года и в начале этого года.
Мария Литинецкая не исключает, что сложившаяся ситуация вынудит часть покупателей переориентироваться на вторичный рынок. По оценкам компании «Инком-недвижимость», в июле и августе 2019 года спрос на вторичном рынке сократился на 7% и 12% соответственно по сравнению с теми же месяцами прошлого года. В сентябре же, по наблюдениям аналитиков «Инком», покупатели стали возвращаться на вторичны рынок.
Данные подтверждают в Est-a-Tet: если в третьем квартале 2018 года новостройки сформировали 39% от общего числа сделок по покупке жилья в Москве, то в третьем квартале 2019 года показатель сократился до 33%. Но это смещение спроса будет не очень существенным, предупреждает Роман Родионцев. По его мнению, миграция клиентов ограничена естественными факторами: во-первых, рынок вторичной недвижимости достаточно ограничен по объему и качеству предложения, во-вторых, цены на нем отражают динамику на рынке новостроек. По данным «Авито Недвижимость», за минувший год цены на вторичную недвижимость действительно выросли на 9,93%, до 216,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Альтернативой квартире на первичном рынке Москвы господин Родионцев называет покупку жилья в новостройке в Новой Москве или Подмосковье. Господин Каширцев соглашается, что сейчас покупатели из-за отсутствия роста доходов чаще рассматривают варианты за МКАД с московский пропиской.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40814.html